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> 厂商新闻《宏福苑大火背后：香港40年以上老旧住宅占比约34%，容积率高，救援难度大》特朗普继续对日本施压：日本需要开放市场 时间：2025-11-28 13:00

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本文来源：时代周报 作者：史航

11月27日，香港大埔宏福苑火灾现场已受到控制。据央视新闻，香港特区政府消防处公布数据显示，截至22时，香港新界大埔火灾已造成75人遇难，另有76人受伤。

为帮助受灾的民众，据央视新闻，香港特区行政长官李家超于11月27日宣布，今晚即时向灾民派发每户1万港元应急补助金，投入3亿港元成立大埔宏福苑援助基金。李家超表示，特区政府已开放9个庇护中心，有超过500名居民正在使用。特区政府将提供1800多个床位供受影响的市民使用。

为何此次火灾如此严重？据悉，起火的宏福苑由8栋高层建筑组成。现场视频显示，起火时火焰和浓烟迅速向上蔓延，火势猛烈。武汉大学土木建筑工程学院教授方正告诉时代周报记者，这是由于高层建筑起火时烟气受浮力作用向上浮起，形成“烟囱效应”。

在香港，类似的高密度高层住宅众多，一旦起火，火灾蔓延速度快，救援难度大，极易造成严重的人员伤亡和财产损失。

方正表示，高层建筑尤其是超高层建筑的救援灭火是一个世界性的难题，要“防消结合”，注重内部消防设备的配备及维护，也要关注高层建筑施工安全，实施严格的施工安全管理。


香港大埔宏福苑火灾现场（图源：时代周报记者 傅一波/摄）


楼龄在40-49年的楼宇占比超过14%


公开资料显示，宏福苑是香港第一代“居者有其屋计划”（居屋）屋苑，主要面向低收入市民出售。根据2021年人口普查，小区常住人口4643人，其中65岁以上长者占比36.6%（近1700人）。

宏福苑共有8幢楼，每座有31层高，共1984个单位，每个单位建筑面积为48平方米-54平方米，楼龄超过42年。

一般而言，住宅楼有两种结构：板式、点式。板式住宅，也就是常说的“板楼”，楼型朝向单一，规矩方正；点式住宅又叫“塔楼”，布局呈点状分布，内部朝向多变。

从结构来看，宏福苑属于塔楼结构。

“因为香港寸土寸金，开发商追求的高容积率，点式住宅容积率较高，价格相对便宜，在香港有很多点式住宅。”方正说。

这与香港的人口密度与土地面积有关。

香港理工大学建筑与环境学院教授陈汉云撰写的《紧凑而富有活力的香港城市发展模式》提到，早在2016年香港就以25600人/平方公里的人口密度居中国城市之首，排在世界第五位。

高密度开放有助于提高土地利用率，促进基础设施和公共设施的优化配置，但同时存在居住空间狭小等隐患。“采取集约而高密度发展模式是香港人多地少条件下的必然选择。”文章提到，这仍需要考虑如何在高密度的城市环境下提高宜居度。

此外，香港楼宇老龄化程度日趋严重。香港市区重建局曾在2019年发布数据，全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇)，约20%的楼龄在50年以上，约14%的在40-49年之间，提醒此类建筑要注意及早保养。

根据香港立法会文件于10月13日的讨论文件《加快市区重建的创新措施及市区重建局2024-25年度工作进度报告》提到，现时香港楼宇老化速度远超香港市区重建局和私人市场的重建速度。过去10年间（2014年至2023年），楼龄50年或以上私人楼宇每年增加约510栋。

由于这些楼宇过往缺乏适当维修保养，楼宇情况日渐破败，因而需要制定长远而有针对性的楼宇修复策略和执行方案。为此，香港市区重建局推行楼宇更新大行动。

此次宏福苑的维修计划就属于楼宇更新大行动。

方正告诉时代周报记者，该建筑采用“V”字型构造，建筑内部形成一个凹槽。这种设计上方有天井，内部有通道，保证了日常使用时的通风和采光。

“但这种构造的建筑一旦发生大规模火灾，烟气受浮力作用向上浮起，起到‘向上拔火’的作用，形成‘烟囱效应’，蔓延非常快。”

所谓的“烟囱效应”，就是在相对封闭的竖向空间内，由于气流对流而促使烟气和热气流向上流动的现象。火灾时，烟气可能通过楼梯间、管道井、玻璃幕墙缝隙等部位竖向蔓延。


宏福苑的建筑内部形成凹槽。（图源：香港房屋署）


此外，方正认为，宏福苑的8栋楼，因为楼与楼之间的间距较近，加之当天风势较大，火势借风扩散蔓延。

同时，31层的楼高也给救援带来了更多困难。“常规的消防车供水很难达到它的最高层，能够展开的作业面比较有限。”方正说。


宏福苑的楼与楼之间间距较近（图源：香港房屋署）


香港建造业总工会理事长周思杰告诉时代周报记者，香港建筑署要求新建筑的高层要建设隔火层，但宏福苑楼龄已有42年，彼时还没有相关要求，所以并未建设有隔火层。

时代周报记者查阅发现，香港屋宇署发布的《1996年提供火警逃生途径守则》提到，若楼宇达到25层以上，即需在楼层之间设置隔火层（又称避火层）。

而宏福苑建设落成的时间为1983年，为此建设时并未设置隔火层。

周思杰认为，除建筑本身的设计和层高原因外，此次火灾还暴露出材料使用、施工管理方面的问题。

他表示，香港建筑署在2023年对围网的使用做出过指引，通知建筑业界使用的围网必须具备阻燃性，并给出参考的相关标准。

根据他在11月26日18点左右在火灾现场的观察，脚手架外的围网起火很快，几乎全部烧光。“从起火和燃烧速度来看，围网的阻燃性能极有可能是不合格的。”

“起火建筑外墙的窗户里面封了很多发泡胶，发泡胶十分易燃，并且燃烧后会产生有毒气体，此次燃烧迅猛速度快，和发泡胶以及围网的不合理使用有关。这（在外墙侧使用大量发泡胶）是很罕见的，显然建筑公司没有很好地评估防火的风险”。

周思杰还关注到，此次火灾中，消防警报系统并未发挥应有作用。“按照香港建筑业的相关规范，施工过程中，新的消防系统启用前不得关闭旧的消防系统，并应做好相应检查和维护。这可能是由于施工过程中程序和管理存在问题。”

香港消防处对此称，政府已经成立调查专队，会对市民质疑的火警警钟失效问题进行调查。

高层建筑防火，关键在防

高层建筑起火迅猛、扑救难，这样的背景下，如何做好高层建筑的防火工作？

方正认为，高层建筑尤其是超高层建筑的救援灭火是一个世界性的难题。火势发展后，从外部扑救相对困难，高层建筑应该把握“防消结合，以防为主”的原则，把“防”放在第一位，注重内部供水、警报等设施的配备及维护，争取在火情初期及时扑灭。


暂停施工的宏福苑社区楼栋。（图源：时代周报记者 傅一波/摄）


“高层建筑应该配备屋顶水箱、消防水泵、消火栓、自动喷水装置、消防电梯等，在起火的早期保障2-3小时的供水，同时在建筑材料的防火分割、排烟等方面严格履行规范，定期维修维护设施设备。”方正说。

另一方面，要关注高层建筑施工的安全，实施严格的施工安全管理。“比如作业过程中如果要动火，必须有严格的动火管理和一套标准化的作业程序，得当清理周围的建筑材料，避免堆积。”

关于接下来要如何做好高层建筑的防火工作，周思杰说，“事故发生后，我们建筑业界会和政府一起商讨，下一步首先要做好宣传工作，加强工友和管理人员的防火意识，并且要做好风险评估，监督各种法律和标准在实际建筑过程中有没有真正落地。”

周思杰表示，此次事故给香港建筑行业带来警醒，建筑行业将会探讨更多保障施工、防火安全的举措。

“比如说现在有的工地会使用临时消防系统，在施工时进行临时喷雾，起到避免起火和防尘的作用，我们会进一步探讨这些措施的可行性。”


27日上午，一位受灾居民正远远看着自己的房子。（图源：时代周报记者 傅一波/摄）


方正关注到，当前在香港和内地，一些高层建筑正面临消防设施老化等问题。“北方一些地区建筑外层有发泡胶等保温材料，存在安全隐患。”

“现在很多高层或超高层建筑的消防设施瘫痪情况比较严重，比如防火门质量差，不能有效关闭，还有消火栓、自动喷水这些设施也面临老化甚至瘫痪。”方正认为，当前必须有效更换瘫痪的消防设施，对消防设施定期检修维护，并且加大监督力度，避免一些单位糊弄了事。

方正还指出，要加强消防安全的科普教育力度，让更多企业和个人树立起消防安全意识。“消防安全就像是每个人的保险，在建筑成本中只占很小的一部分，却能切实保障每个人的安全。在城市的过程中更新中，有必要进一步加大这方面的投入。”

（本报记者傅一波对此文亦有贡献）

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